导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语ff0000; line-height: 24px;'>wwe是什么意思，wwe是什么意思网络用语g>

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。