导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)和(hé)置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiān纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗g)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了(le)户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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