万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的(de)故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名风采风彩两个词的区别是什么，风采风彩两个词的区别在哪人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北(běi)京国(guó)安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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