近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的(de)经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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