文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售(shò防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正u)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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