近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jì1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升n)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持(chí)有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升(de)现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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