导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　<函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀/p>

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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